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Pasos para cambiar de administrador de comunidad

26 febrero, 2019/0 Comentarios/en Administración de Fincas en Sevilla, Consejos /por demedia

En Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, hemos recibido muchas consultas de propietarios que desean cambiar de administrador pero que éste amenaza con denunciar a la comunidad por incumplir el contrato.

Como expertos en la materia os damos los pasos a seguir para que tu comunidad pueda cambiar sin ningún tipo de problema ni trifulca de administrador de comunidad.

Como administrador de fincas en Sevilla he recibido muchas consultas de presupuestos de comunidades de vecinos que muestran la intención de cambiar de empresa, pero que no deciden dar el paso por desconocimiento de las condiciones en la que se encuentra contratado el servicio. En muchas ocasiones los propietarios desean cambiar de administrador pero encuentran la dificultad de desconocer el procedimiento a seguir.

La destitución de este cargo se puede hacer en cualquier momento, pero bien es cierto que los propietarios deben saber si el administrador cuenta con contrato firmado, y cuáles son los términos de dicho contrato.

Pasos a seguir para destituir al administrador de una comunidad

Si todo está en orden, y el contrato es un contrato al uso tendremos que seguir con los siguientes pasos:

Comunicar al Presidente que convoque una Junta para proponer el cambio: si el Presidente no convoca o tarde demasiado, se debe convocar una Junta con el apoyo de un mínimo del 25 % de los vecinos de la comunidad, o un número de propietarios que tengan al menos el 25% de las cuotas de participación. El administrador de fincas, aunque no viva en el bloque ni sea propietario, es miembro de la junta directiva o de gobierno y su cambio debe ser aprobado en Junta General. En esa reunión, a la que no es necesario informar al administrador cesante, se aprobará el cambio o lo que proceda.
Establecer cuándo se va a elegir al nuevo administrador: lo ideal es tener tres o cuatro propuestas de administradores alternativos para poder ser leídas y analizadas en la propia Junta general, nunca hay que quedarse con un “vacío de gestión” porque los vecinos que dudan en dar el paso se echarán para atrás. La fecha límite desde la destitución del antiguo y la incorporación del nuevo no es recomendable que sobrepase los quince días.
Solicitar al presidente la convocatoria de una Junta General Extraordinaria en la que uno de los puntos del orden del día será: “Cese del actual administrador: estudio y aprobación, si procede, y elección del nuevo administrador”.
Celebrar la reunión y obtén un acuerdo por mayoría simple. La mayoría simple es la mitad más uno de los participantes en la reunión, no es necesario la totalidad de los propietarios. En el plazo máximo de 10 días desde su adopción se deberá cerrar el acta firmada por el secretario y el presidente. Una vez cerrada el acta se debe comunicar al administrador cesado el acuerdo por burofax o certificado con acuse de recibo.

Desde Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, siempre queremos ayudar a nuestros propietarios a que se encuentren lo más cómodos posible en sus viviendas gracias a nuestros servicios.

¿Qué probabilidad tiene tu comunidad de sufrir un incendio?

18 febrero, 2019/0 Comentarios/en Administración de Fincas en Sevilla, Consejos /por demedia

En Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, conocemos cuáles son todas las obligaciones que tiene una comunidad de vecinos en la protección contra incendios. De no cumplirlas, podemos estar favoreciendo a que el fuego se propague con gran facilidad por nuestra propiedad.

Todas las comunidades de vecinos cuentan con unos derechos y con unos deberes de cara a sus vecinos y a la legislación vigente. Siempre se persigue que un bloque de pisos o una intercomunidad sea accesible, esté bien mantenida y que se mantenga segura ante cualquier peligro ya sean robos, incendios o accidentes.

Es por ello que existen obligaciones en las comunidades de vecinos para la protección contra incendios, ya que los riesgos de sufrir un accidente de este tipo en un edificio comunitario es mayor que en cualquier vivienda unifamiliar. Concretamente, el 69% de víctimas en incendios se producen en edificios colectivos y el 25% en edificios unifamiliares.

Una colilla mal apagada, un cortocircuito, una estufa… cualquier motivo puede ser el detonante que origine el fuego y desde Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, vamos a explicar cuáles son las obligaciones de cualquier comunidad de vecinos para prevenir una desgracia.

Normativa de protección contra incendios

Por lo fácil que es precisamente desencadenar una tragedia, la normativa vigente es muy estricta a la hora de exigir a las viviendas una dotación mínima de instalaciones de protección contra incendios que preserven, en primer lugar, las vidas de las personas y, en segundo lugar, reduzcan los daños provocados por el fuego y el humo en las viviendas.

Bien es cierto que los sistemas de protección contra incendio son útiles y se instalan con la intención de no usarlos nunca, pero a la hora de la verdad es indispensable contar con ellos, pero también deben estar correctamente instalados y mantenidos, ya que en caso contrario, no sólo resultan inútiles como medio para protegerse del fuego, sino que crean una sensación de falsa seguridad.

Por todo ello, las comunidades de propietarios están obligadas por ley a disponer de Instalaciones de Protección Contra Incendios (realizadas por empresas instaladoras autorizadas ante la Dirección General de Industria) y a suscribir el correspondiente contrato de mantenimiento de las mismas con empresas mantenedoras autorizadas.

El Código Técnico de Edificación (CTE) establece, según Real Decreto, que los edificios construidos en España a partir de 2006 están obligados a disponer de sistemas de seguridad contra incendios.

Si la construcción es anterior a esta fecha, la Ley actual no obliga a instalar sistemas de protección contra incendios, aunque es recomendable su instalación por razones evidentes ya que cuanto mayor es la antigüedad del edificio, mayor es el riesgo de sufrir incendios por deterioro de las instalaciones. El objetivo es evitar consecuencias negativas que afecten a la integridad de los vecinos y del edificio.

Extintores para comunidades de vecinos

Este tipo de sistema de seguridad contra incendios es una de las medidas necesarias indispensables para la protección de los vecinos. Es obligatorio disponer de uno para cada planta del edificio y resulta imprescindible, además de ser obligatorio, si son de muchas plantas, porque así su utilización será más rápida. En caso de que la comunidad cuente con inquilinos con algún tipo de discapacidad, el sistema de seguridad debe estar colocado a una altura que permita su rápida utilización.

En Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, gestionamos todo lo necesario para que tu comunidad se encuentre segura. Contacta con nosotros.

Una subcomunidad dentro de la comunidad de vecinos

27 febrero, 2018/2 Comentarios/en Administradores de fincas en Sevilla, Consejos /por demedia

Hoy en Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, os ponemos al día sobre las subcomunidades dentro de una comunidad de vecinos

En una propiedad horizontal se puede constituir una comunidad subordinada y dependiente de la comunidad de propietarios principal respecto de los elementos comunes pero, a su vez, independiente respecto a la gestión de sus elementos y servicios propios. Como administradores de fincas en Sevilla, aclaramos esta situación.

Las subcomunidades son aquellas que resultan cuando, de acuerdo con los dispuesto en el Título Constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica (artículo 2.d LPH).

De este concepto se desprenden los siguientes requisitos:

Varios propietarios disponen de unos elementos o servicios comunes, que son distintos de los demás propietarios del edificio o urbanización privada.
Colindancia física de los elementos privativos que por estar en una misma planta cuando se trata de un edificio o, por ser un edificio independiente dentro de una urbanización privada, les dota de una cierta unidad y a su vez independencia funcional y económica respecto a resto.
Y, por este motivo, les permite el uso y disfrute de sus elementos privativos, de modo exclusivo, sin que el resto de propietarios puedan acceder a ellos.

Las subcomunidades suelen darse en dos tipos de edificaciones: En las urbanizaciones privadas (complejos inmobiliarios privados), constituidas como agrupación de comunidades. En estos casos coexisten una comunidad principal (encargada de los elementos comunes de la urbanización) y tantas subcomunidades como fincas haya (encargadas de gestionar sus elementos o servicios comunes e independientes). Y en un mismo edificio. Dónde existe una comunidad principal (encargada de los elementos comunes del edificio) y tantas subcomunidades de distintos niveles en función de las características individuales e independientes de cada planta, por ejemplo: una para las viviendas, otra para el garaje, otra para las dedicadas a oficinas (o, negocios), otra para las dedicadas a comercio, etc.

En cuanto al tema de los comercios y negocios dentro de una comunidad de vecinos, ya escribimos sobre el tema en nuestro blog. ¿Puede mi vecino usar su vivienda como negocio?

El uso de viviendas para actividades comerciales está regulado dentro del registro de la propiedad. Sólo se puede ocupar un inmueble como local de negocio o despacho si así figura dentro del registro de propiedad y si se ha dado de alta como tal a efectos de liquidación del impuesto de las actividades económicas del ayuntamiento. Si en algún momento el propietario de una vivienda quiere cambiar de vivienda a local comercial, deberá solicitarlo en su administración local y éste dar su visto bueno.

Volviendo al tema de las subcomunidades, si un grupo de propietarios quisiera independizarse de la comunidad de vecinos debe cumplir unos requisitos para operar en el tráfico jurídico sin problemas. Y son los siguientes:

Modificación del título constitutivo y si existe la posibilidad de construir una subcomunidad no se establece en dicho título, unanimidad en el acuerdo de toda la comunidad general, votado en junta de vecinos y que la constitución de la subcomunidad tenga acceso al Registro de la Propiedad

Si tu comunidad de vecinos presenta cada vez más incidencias y no sabes manejar la situación, cuenta con los servicios de AfinMar, administradores de fincas en Sevilla, te asesoramos y aclaramos todas tus dudas.

Presidente de la comunidad ¿un trabajo remunerado?

23 enero, 2018/0 Comentarios/en Administrador de Fincas en Sevilla /por demedia

Hoy en Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, hablamos de las competencias del presidente o presidenta de una comunidad de vecinos.

La figura del presidente de la comunidad de vecinos es un rol complicado de ejercer, en algunas fincas más que en otras, es por ello que en algunos casos hay propietarios que se plantean la opción de remunerar al propietario que ejerza de presidente de la comunidad.

En Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, hemos resuelto muchas dudas en torno a la figura del presidente de la comunidad para disipar las dudas de algunos propietarios que, o bien infravaloran este cargo o, que en contraposición, piensan que éste debe ser el siervo del resto de vecinos.

Una persona no puede renunciar a su obligación de ejercer como presidente de la comunidad

A continuación hacemos un pequeño repaso por los derechos y acciones que un presidente de la comunidad puede llevar a cabo con el apoyo de un porcentaje de vecinos.

Presidente remunerado

Como hemos dicho anteriormente, ser presidente o presidenta de una comunidad de vecinos conlleva una serie de inconvenientes y labores que irrumpen en nuestro día a día. Es por ello que algunas fincas se plantean remunerar al vecino o vecina de turno que ejerza el cargo, para ello, la Ley de Propiedad Horizontal deja claro los pasos a seguir.

Al tener la consideración de acto de mera administración, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple de conformidad con el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, no hay impedimento legal en que se pague una pequeña remuneración al propietario o propietaria que ejerza este rol en concepto de gastos de representación.

Relegar en otra persona

Ser presidente de la comunidad es de obligado cumplimiento para todos los propietarios de una finca. No tener conocimientos de los estatutos o no saber contabilidad no exime de ejercer el puesto, pero sí hay circunstancias en las que una persona puede relegar en otra estas funciones. Pero para esto debe haber una causa de fuerza mayor, como una enfermedad grave o una hospitalización que se alargue en el tiempo.

Responsabilidad penal del presidente

Cuando hablamos de que ser el cabeza visible de una comunidad de vecinos es una gran responsabilidad, no estamos diciéndolo por decir. Si durante un mandato concreto se produce algún accidente por negligencia u omisión de sus deberes, el presidente podrá tener responsabilidad penal.

También si el propietario o propietaria en cuestión se extralimita de sus responsabilidades, como apropiarse de forma indebida de bienes de la comunidad, falsedad documental o estafa, se podrá exigir responsabilidades legales.

Duración de mandato

La duración del mandato de cada presidente es de un año, según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En Junta de Propietarios se puede decidir si este tiempo puede ampliarse, aunque por regla general no suele ser más de un año. La renovación suele coincidir con la junta anual ordinaria que se celebra en cada finca.

Si tu comunidad de vecinos tiene alguna duda o problema sobre la figura del presidente de la comunidad, cuenta con Afinmar, administrador de fincas en Sevilla. Ayudamos a gestionar de forma eficiente y sin quebraderos de cabeza.

Cómo organizar una fiesta de despedida en tu piscina comunitaria

11 agosto, 2016/0 Comentarios/en Consejos /por demedia

Desde nuestra compañía de administradores de fincas en Sevilla queremos que la etapa final del verano sea tan divertida como lo fue su inicio. Es por ello que hemos recopilado los mejores consejos para despedir la temporada de piscina por todo lo alto.

En nuestra compañía de administradores de fincas en Sevilla sabemos a ciencia cierta que aún nos queda un largo periodo de altas temperaturas en la capital hispalense, pero que septiembre se encuentra a la vuelta de la esquina. Así que es el momento de pensar en cómo aprovechar los últimos coletazos de la temporada de piscina. Una fiesta al aire libre se antoja idónea para clausurar nuestra piscina comunitaria.

Para organizar una gran fiesta en la piscina de despedida lo importante es hacer partícipe a todos los vecinos, tengan la edad que tengan. No es necesario invertir demasiado dinero para que la fiesta sea un éxito. Lo importante es hacer cohesión entre los propietarios y que los más pequeños disfruten.

Hemos recopilado una serie de consejos para que el evento sea un éxito:

Invitaciones divertidas

Si es una comunidad grande, puede que algunos propietarios no se enteren de la fecha de la fiesta. Para hacer que todos los vecinos se sientan integrados, recomendamos diseñar una invitación divertida en la que se explique brevemente en qué consistirá la cita. Además, en ella debe incluirse la indumentaria y todo lo necesario para que puedan sacarle partido a la fiesta.

Decoración especial

No es necesario contratar a un decorador para que el entorno de la piscina quede festivo. Recopilando flotadores de colores, pelotas hinchables y objetos autóctonos del verano crearán un gran ambiente. La fruta es muy veraniega, se puede utilizar también para decorar hasta que el hambre apriete. Si la fiesta se alarga hasta la noche es importante contar con algún sistema extra de iluminación.

Mobiliario

Si la piscina no cuenta con tumbonas, es bastante importante hacerse con sillas, hamacas y mesas. Una fiesta sin comodidad está llamada al fracaso. Para ello no es necesario invertir dinero, si no es posible, la mayoría de los vecinos contarán con mobiliario de playa y piscina que puedan aportar. Lo importante es que se idee un método de inventario para que cuando la fiesta acabe no haya conflictos con las pertenencias de cada uno.

Comida y bebida

Los aperitivos fríos son los reyes de estas ocasiones. Es importante que todo el mundo disfrute de la fiesta y no esté pendiente de la comida, es por ello que recomendamos que la comida sea abundante y nada de platos calientes. Sándwiches, bocadillos, tortilla de patatas o filetes empanados, todos son bienvenidos después de unos chapuzones.

Las bebidas no son menos importantes, es esencial que estén frías y que el agua abunde. Las neveras grandes de corcho son una opción barata y efectiva para llenar de refrescos, cervezas y demás refrigerios.

Actividades

Para amenizar la cita es importante contar con una serie de actividades programadas, sobre todo para los niños. Los juegos con motivos acuáticos son los grandes reyes de estas ocasiones. Una buena guerra de globos de agua asegura risas para rato. La protagonista de la fiesta es la piscina por lo que se puede colocar una red en medio y jugar al voleibol. También se puede comenzar la velada con una gymkana en la que se decidirá quién es el equipo que se sumerge primero en la piscina.

Desde nuestra compañía de administradores de fincas os animamos a probar esta experiencia que, a buen seguro, repetirán el año que viene.