Entradas

administradores de fincas en Sevilla

¡Aún estás a tiempo de cambiar de administrador!

/0 Comentarios/en /por

En Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, hemos recibido muchas consultas de propietarios que desean cambiar de administrador pero que éste amenaza con denunciar a la comunidad por incumplir el contrato.

Como expertos en la materia os damos los pasos a seguir para que tu comunidad pueda cambiar sin ningún tipo de problema ni trifulca de administrador de comunidad.

Como administrador de fincas en Sevilla he recibido muchas consultas de presupuestos de comunidades de vecinos que muestran la intención de cambiar de empresa, pero que no deciden dar el paso por desconocimiento de las condiciones en la que se encuentra contratado el servicio. En muchas ocasiones los propietarios desean cambiar de administrador pero encuentran la dificultad de desconocer el procedimiento a seguir.

La destitución de este cargo se puede hacer en cualquier momento, pero bien es cierto que los propietarios deben saber si el administrador cuenta con contrato firmado, y cuáles son los términos de dicho contrato.

Pasos a seguir para destituir al administrador de una comunidad

Si todo está en orden, y el contrato es un contrato al uso tendremos que seguir con los siguientes pasos:

  • Comunicar al Presidente que convoque una Junta para proponer el cambio: si el Presidente no convoca o tarde demasiado, se debe convocar una Junta con el apoyo de un mínimo del 25 % de los vecinos de la comunidad, o un número de propietarios que tengan al menos el 25% de las cuotas de participación. El administrador de fincas, aunque no viva en el bloque ni sea propietario, es miembro de la junta directiva o de gobierno y su cambio debe ser aprobado en Junta General. En esa reunión, a la que no es necesario informar al administrador cesante, se aprobará el cambio o lo que proceda.
  • Establecer cuándo se va a elegir al nuevo administrador: lo ideal es tener tres o cuatro propuestas de administradores alternativos para poder ser leídas y analizadas en la propia Junta general, nunca hay que quedarse con un “vacío de gestión” porque los vecinos que dudan en dar el paso se echarán para atrás. La fecha límite desde la destitución del antiguo y la incorporación del nuevo no es recomendable que sobrepase los quince días.
  • Solicitar al presidente la convocatoria de una Junta General Extraordinaria en la que uno de los puntos del orden del día será: “Cese del actual administrador: estudio y aprobación, si procede, y elección del nuevo administrador”.
  • Celebrar la reunión y obtén un acuerdo por mayoría simple. La mayoría simple es la mitad más uno de los participantes en la reunión, no es necesario la totalidad de los propietarios. En el plazo máximo de 10 días desde su adopción se deberá cerrar el acta firmada por el secretario y el presidente. Una vez cerrada el acta se debe comunicar al administrador cesado el acuerdo por burofax o certificado con acuse de recibo.

Desde Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, siempre queremos ayudar a nuestros propietarios a que se encuentren lo más cómodos posible en sus viviendas gracias a nuestros servicios.

 

 

Funciones que debe cumplir un administrador de fincas

/0 Comentarios/en /por

En Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, nos gusta ser claros y transparentes respecto a las funciones y requisitos que debemos cumplir a la hora de ejercer nuestro trabajo.

Es por ello que hoy os explicamos cuáles son las obligaciones que un administrador de fincas debe cumplir con los propietarios de una comunidad de vecinos.

La sociedad evoluciona en todos sus ámbitos, y junto a ella, también evoluciona sus políticas, economía y costumbres culturales. Los administradores de fincas no somos ajenos a esta evolución y no es lo mismo ejercer nuestro trabajo hace veinte años que ahora. Muchos aspectos y prioridades de nuestro entorno han cambiado, y los profesionales del sector deben saber adaptarse a las nuevas realidades.

Hace veinte años no existía una conciencia ecológica tan arraigada y el uso de las tecnologías era más minoritario

¿A qué nos referimos? Hasta hace escasamente 20 años no existía una conciencia tan arraiga como en el tema de la eficiencia, el uso de las tecnologías era mucho menos democrático y existían ciertos tabúes a la hora de tratar algunos asuntos que, en realidad, todos los propietarios de una comunidad deben estar implicados.

Es por ello que nuestros administradores de fincas en Sevilla están en continua formación y aplicando nuevas herramientas para que la gestión de una comunidad de vecinos sea lo más personalizada y eficaz posible, de manera que ambas partes se encuentren satisfechas con el trabajo aplicado.

Mejorar el servicio

Así, las nuevas políticas de vivienda relacionadas con el ahorro energético o la accesibilidad universal hace que los administradores de fincas tengan que recibir la formación adecuada para dar respuesta a todas las preguntas y necesidades que surjan en una comunidad de vecinos. Además, las leyes varían con mucha frecuencia, ahora mismo ha habido una actualización de la Ley de Protección de Datos en la que tanto propietarios como profesionales de la gestión de fincas deben estar al corriente de su funcionamiento.

Porque un administrador de fincas eficiente no es el que sólo se encarga de la gestión económica de un bloque de viviendas, sino que también es el que aconseja, asesora y ayuda a los propietarios a sacar el mejor jugo a su entorno (y a su presupuesto). Además, de aconsejarlos a la hora de que las viviendas cumplan con las normativas pertinentes.

administradores de fincas en Sevilla

Los problemas en las comunidades de vecinos han evolucionado, antes no existían los apartamentos turísticos o los vehículos eléctricos. Por lo que los profesionales del sector hemos tenido que estudiar las normativas de lo que se puede o no hacer dentro de una vivienda y lo que entra en conflicto con la pacífica convivencia.

De otro lado, la aplicación de la tecnología en nuestro día a día ha propiciado que podamos automatizar algunos trabajos y han creado nuevos canales de comunicación. La videovigilancia, los controles de acceso a los garajes o incluso algunas apps específicas para la gestión de fincas se han instaurado en nuestra rutina casi sin darnos cuenta. Es por ello que en Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, nos tomamos tan en serio estar a la vanguardia de las necesidades de nuestros clientes y en mejorar nuestras estrategias de comunicación.

Formas de obtener ingresos extra de una comunidad de vecinos

/0 Comentarios/en , /por

En Afinmar, empresa de administración de fincas en Sevilla, os contamos cómo puedes sacar partido a nuestra comunidad de vecinos si necesita unos ingresos extra.

En Afinmar, empresa de administración de fincas en Sevilla, somos conscientes de que todas las comunidades de vecinos no tienen el mismo nivel adquisitivo. Hay algunas que cuentan con un alto porcentaje de morosidad y esto conlleva al aumento de deudas vecinales.  El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas la ha cifrado en 1.601 millones de euros a cierre de 2017.

Hay algunas acciones que las comunidades pueden llevar a cabo para contrarrestar el déficit de presupuesto a causa de los propietarios morosos

Es por ello que os contamos cuáles son las armas que tiene una comunidad de vecinos para obtener ingresos extra cuando están peor de presupuesto.

Ingresos extra para comunidades de vecinos morosos

  • Arrendamiento de elementos comunes del edificio. Hay fincas que cuentan con un gran espacio común que suele estar siempre desaprovechado, se puede alquilar la cubierta, la sala de reuniones, la vivienda del portero, etcétera “siempre que no tengan asignado un uso específico y que no estén prestando servicios”.
  • Otras opciones tiene que ver con las antenas de telefonía móvil. Desde el punto de vista civil, se podrían instalar con el apoyo de 3/5 de los propietarios. El propietario directamente afectado podría solicitar su retirada.

Respecto a los ingresos extra obtenidos a raíz de este tipo de prácticas, se puede repartir entre todos los propietarios de la finca, ya que es un elemento común de todos.

En lo que se refiere a la tributación de estos ingresos, la Dirección General de Tributos indica que las rentas derivadas del arrendamiento de espacio en una azotea que pertenece a una Comunidad de propietarios se imputarán a efectos del IRPF a cada uno de los copropietarios, en función de su grado de participación en la misma, salvo que en los estatutos de dicha comunidad se dispusiese otro reparto, con independencia de si esta renta se paga directamente a cada comunero o se descuenta del pago de los gastos comunes.

administradores de fincas en Sevilla

Si un copropietarrio solicita que no se le haga partícipe de los ingresos que le corresponden según su coeficiente, la renta obtenida por la comunidad de vecinos se atribuirá a los copropietarios en función de su grado de participación en la misma, salvo que en los estatutos se dispusiese otro reparto, aunque su importe no haya sido distribuido entre ellos, y con independencia de que los copropietarios hagan suyo el importe obtenido, lo cedan gratuitamente a la comunidad o a un tercero o lo destinen a cualquier otra finalidad.

Si tienes alguna duda sobre este asunto, o necesitas que un administrador te asesore para saber cómo gestionar un vecino moroso no dudes en pedir ayuda.

En Afinmar, empresa de administración de fincas en Sevilla, somos especialistas en gestión y asesoramiento administrativo, económico, conservación, jurídico y laboral. Ofrecemos a todos nuestros clientes un servicio integral para

Drones para vigilar tu comunidad de vecinos

/0 Comentarios/en /por

En Afinmar, empresa de administración de fincas en Sevilla, os contamos cómo la tecnología está cambiando el concepto de comunidad de vecinos tal y como entendíamos antaño.

La tecnología ha revolucionado todos los aspectos de nuestra vida, desde nuestros hábitos de consumo hasta la gestión de nuestro trabajo. En este sentido, las comunidades de vecinos no se han quedado atrás y también están adaptando su día a día con las nuevas tecnología.

En Afinmar, empresa de administración de fincas en Sevilla, os contamos cómo algunas tecnologías se están incorporando en la gestión de las comunidades de vecinos tanto para labores de vigilancia como para favorecer una convivencia más tranquila y pacífica.

Las comunidades de vecinos del futuro

El concepto de smart city o ciudad inteligente se irá desarrollando a lo largo de los años para que la tecnología esté presente en todos los aspectos de la gestión de una ciudad. En lo que a la gestión de comunidades de vecinos se refiere pasa igual, la tecnología facilita en gran medida algunos aspectos del día a día de los propietarios.

A continuación, enumeramos algunos avances tecnológicos que se irán incorporando a las comunidades de vecinos del futuro.

  • Pagos online: las plataformas que permitan pagar y cobrar de manera automática las cuotas de la comunidad serán cada vez más populares entre los propietarios y los administradores de fincas. De esta forma no es necesario que todos los propietarios estén físicamente en el edificio, y mucho menos ahora que la movilidad es más usual en los trabajos.
  • Drones: este tipo de vehículos no tripulados tienen ciertas ventajas como el llegar donde el hombre por sus propios medios no puede. En el sector agrario se usan drones para vigilar el campo, en las viviendas también pueden realizar labores de vigilancia y localizar averías en el edificio.
  • Reserva de espacios comunes: si tu comunidad de vecinos cuenta con zonas deportivas comunes se puede usar la tecnología para reservar dichos espacios desde cualquier tipo de dispositivos y de forma cómoda y sin conflictos.
  • Control de acceso: si te dejas las llaves en casa las nuevas tecnologías pueden permitirte acceder a tu hogar, por ejemplo, con un control de huella dactilar. De esta forma, un edificio inteligente puede controlar el acceso de los vecinos, e incluso registrar datos que ayuden a mejorar la calidad de vida de los propietarios como la humedad del aire, posibles averías, etc.
  • Gestión de incidencias online: en un futuro muy cercano los administradores de fincas podremos atender incidencias de forma ordenada y rápida desde cualquier dispositivo conectado. Además, facilitar el acceso a esta plataforma a los proveedores garantizará que pueden recibir una alerta de avería al momento, lo que agilizará la reparación integrando al proveedor en la solución.
  • Juntas de vecinos virtuales: esperar a que todos los vecinos coincidan en el edificio para celebrar una junta de propietarios es un atraso. Ya existen plataformas que permiten realizar videollamadas grupales para facilitar la asistencia de todos los propietarios.

En Afinmar, empresa de administración de fincas en Sevilla, nos adaptamos a la forma de vivir de tu comunidad.

 

Los mejores consejos para un presidente de comunidad de vecinos

/0 Comentarios/en /por

Ser presidente de la comunidad es un rol que, tarde o temprano, experimentaremos si nos convertimos en propietarios de una vivienda. Sigue nuestros consejos de administradores de fincas en Sevilla y sé el mejor presidente de tu edificio.

La presidencia de una comunidad de vecinos puede llegar a ser un auténtico quebradero de cabeza, sobre todo, para aquellos vecinos que no lo asumen con talante. Sin embargo, es tanto un derecho como una obligación que debe cumplirse por parte de todos los propietarios.

En AfinMar, administradores de fincas en Sevilla, estamos acostumbrados a tratar con presidentes de comunidad y tenemos claro cuáles son los puntos a reforzar para que este cargo no sobrepase a ningún vecino. Pero antes de enumerar los consejos para un presidente, analizamos el funcionamiento de una comunidad de vecinos.

administradores de fincas en sevilla

¿Quién conforma una comunidad de vecinos?

La comunidad de vecinos es una entidad jurídica formada por los propietarios de un edificio de viviendas. Para su correcta gestión, debe contar con un presidente y un administrador o gestor que se encarga de las cuentas.

Para gestionar la comunidad existen unos estatutos escritos por los propietarios con el objetivo de definir unas normas de convivencia para los inquilinos y mantener una organización ordenada.

La figura del administrador de fincas

Gestionar con solvencia y transparencia una comunidad de vecinos es mucho más sencillo con la ayuda de un administrador de fincas. Lo más importante es que este administrador cuente con una formación homologada.

De esta forma, todos los aspectos relacionados con la gestión y las cuentas de una comunidad serán llevados por una persona externa de la comunidad y nos aseguramos menos problemas entre vecinos por temas económicos.

administrador de fincas

Consejos para el presidente de una comunidad

Como propietario de una vivienda, llegará el día en el que el peso de la presidencia recaigo sobre tus hombros. Es hora de averiguar cómo debes actuar para ejercer con solvencia este cargo.

  1. Lo primero que debes hacer es analizar el año anterior. En base a los datos que obtengas debes planificar tu año de gestión.
  2. Si contáis con administrador, durante este tiempo va a ser un gran aliado. Debe haber siempre una comunicación muy fluida con él para estar al día de las cuentas de la comunidad.
  3. Escuchar a los vecinos a través de algún canal. No es que dispongas tu hogar a capricho de los vecinos, ni mucho menos. Más bien es establecer algún canal por los que los propietarios puedan transmitir sus peticiones o inquietudes.
  4. Pregunta siempre a los vecinos, abandona la figura del presidente autoritario. El presidente puede actuar en nombre de la comunidad en temas urgentes como un servicio de reparación o pedir información sobre subvenciones, pero a la hora de firmar contratos y otras gestiones importantes en necesario el consentimiento del resto de vecinos.
  5. No eres juez. Cuando existan conflictos entre vecinos, puedes ayudar a que lleguen a un entendimiento pero eso no significa que seamos la ley a la hora de valorar las acciones de nuestros vecinos. Consultar con el administrador cómo gestionar ciertas situaciones es muy aconsejable.

Si tu comunidad de vecinos aún no cuenta con administrador, en AfinMar, administradores de fincas en Sevilla, podemos ayudarte y buscar soluciones. ¡Consúltanos!

4 problemas que demuestran que tu comunidad necesita un administrador

/0 Comentarios/en /por

Seamos claros, si es complicado ponerse de acuerdo con familiares y pareja, mantener una relación sin roces en una comunidad de vecinos puede llegar a ser una utopía.

Si tu comunidad está al borde de la anarquía te aconsejamos que des un telefonazo a nuestra empresa de administradores de fincas en Sevilla.

Las comunidades de vecinos son difíciles de gestionar, aunque no llega al extremo de las ficciones que aparecen en nuestra televisión, hay asuntos que pueden convertirse peliagudos para la feliz convivencia entre propietarios. En este punto, lo ideal es que se contrate a un profesional que gestione de forma eficaz tanto las cuentas como los conflictos que surjan en el seno de la comunidad de vecinos. Las soluciones que acometerá se someterán en base a la Ley de Propiedad Horizontal. Es necesario consultarla tanto para resolver conflictos en la Junta de Propietarios como para acudir a los tribunales. Pero, ¿cuándo exactamente una comunidad debe actuar y contratar a un administrador de fincas?

problemas-comunidad-de-vecinos

Da igual que no vivas en un gran bloque de pisos, contar con los servicios de un gestor ahorra muchos quebraderos de cabeza, en AfinMar, administradores de fincas en Sevilla, te aconsejamos que busques de inmediato un profesional de las comunidades de vecinos si observas los siguientes problemas en tu comunidad de vecinos.

Presencia de vecinos morosos

Cuando un vecino no cumple con los pagos pertinentes de la cuota de la comunidad o las derramas extraordinarias la frustración se apodera del resto de los propietarios. Si tras un mes de impago, el vecino sigue sin abonar lo que le pertenece se puede empezar a actuar. La mejor forma de hacerlo sin crear conflictos entre los propietarios es que el administrador se encargue de las cuentas.

El ascensor

La instalación de un ascensor también puede suponer un conflicto entre vecinos. La instalación de este tipo de maquinaria tiene que ser aprobado en Junta de vecinos, de no haber unanimidad, la mayoría es la que decide. De haber una persona con discapacidad es una instalación obligatoria porque es por accesibilidad. Existen estatutos de comunidades que exentan a locales y bajos de pagar la instalación.

problemas-comunidad-propietarios

Gestión de las cuentas

No siempre el presidente de la comunidad va a saber o va a gestionar con eficacia. En ocasiones, incluso se ha detectado propietarios de vecinos que recelan de la gestión del mismo. La figura del presidente se encarga velar por los gastos ordinarios o de mantenimiento y por reparaciones urgentes, pero si despierta las sospechas de los vecinos lo mejor es contratar a un administrador de fincas que se encargue de ejecutar estas acciones de una forma transparente que devuelva la tranquilidad a la comunidad.

Eliminación de barreras arquitectónicas

Este es otro punto que hace que los propietarios entren en guerra. Bien por vecinos ancianos o por propietarios con alguna discapacidad, algunos edificios tienen que ser adaptados para su mejor accesibilidad. Si la obra no supera las doce mensualidades, la comunidad está obligada a hacerlas pero si es superior hay que pedir una derrama.

Si tu comunidad sufre alguno de estos problemas, o de otra índole, y no sois capaces de poneros de acuerdo, no dudes en poneros en contacto con nuestra empresa de administradores de fincas en Sevilla.